一线城市房价走高 经济形势要认知

近期,一线城市房价的快速上涨,成为了社会各界的热议话题。面对这一话题,有人欢喜有人忧,从而也难免众说纷纭。那一线城市房价上涨的原因到底是什么呢?让我们从较为宏观的层面来理解一下,也可对未来的走势产生更清晰、理智的认知。

一线城市房价走高 经济形势要认知

总体而言,近期房地产市场回暖,特别是一线城市房价的明显上涨,在很大程度上取决于货币的宽松和杠杆的上升,以及一线城市本身较为强劲的基本面支持。

先从宏观经济形势来看。排除人口的因素,对房地产市场走势产生根本影响的其实是货币,即房地产市场中的货币流通量。当市场中货币流量变大时,房价自然会出现上涨。

虽然货币政策的放宽并未完全针对房地产市场进行,但房地产市场成为最大的资金蓄水池。经过2011年的严格调控,房地产的回归原本的居住属性。但如今市场的上涨,又使得房地产重回投资属性,投资需求占比有所提高。无论是短期套利,还是长期看涨,大量资金看好楼市,流入房地产领域。除了楼市快速上行的原因外,股市、汇市等投资渠道的不畅,也导致消费者理所当然的选择买楼来使自己的资产保值增值,并且集中在了北京、上海、深圳这样的一线城市。

再看政策的变化。

2016年中央经济工作会议,把化解房地产库存作为来年经济工作的重要任务之一。此后,相关部委围绕“去库存”这一主题,近期相继出台了一些支持政策,如公租房税收优惠、下调购房首付比例、提高公积金存款利率、购房税收优惠、下调存款准备金率等。

国务院总理李克强在今年的政府工作报告中也支出,完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。

去库存重要的手段就是适度提高杠杆率,降低首付比例激活楼市,中国人民银行行长周小川指出,从宏观层面看,中国如果想控制杠杆率,应掌握好整个杠杆率,关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题,也有一部分人比较关注地方政府的杠杆率是否偏高的问题,从总量上来讲个人消费贷款的杠杆率不太高。

在政策的刺激下,北京二手房贷款占比从2015年8月开始至今明显提高,且处于历史高位。购房杠杆增加后带来购房门槛的降低,并带动更多需求入市,从而促进了房价的上涨。

我们再来看下供需关系的变化。

一线城市房价猛涨的背后并非由一个单一因素影响,而是综合因素叠加二成,其中人口因素是最重要的因素,2014年年底,北京、上海、广州与深圳的常住人口分别达到2152万人、2425万人、1308万人和1077万人。一线城市已充分认识到了这一点,已经开始严控人口,一线城市已设立人口“天花板”。优势资源在一线城市集中,新房开发已经饱和,住房成为了稀缺资源,市场供不应求,也推动了房价的上涨。

除了这三个主要原因以外,近期,一线城市房价的大幅攀升,也是让人们不停寻找其他的原因,其中以所谓“场外配资”最受关注。

笔者先不去探讨“场外配资”的合理性,在此只是对其规模和现状进行表述,众说纷纭总归需要一个统一的标准,而不仅是猜测。

据中信证券3月6日研报不完全统计,目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。

以新房代理商世联行为例,世联行的官网资料显示,旗下“家圆云贷”产品为购房置业贷提供的额度一般为50万-150万元,期限3-36个月,购房者只要通过置业顾问代为申请,在资料上传后的1-3个工作日内通过审批即可放款。

2016年3月4日下午,世联行在2015年度业绩说明会答投资者问中透露,去年旗下金融产品家园云贷针对客户在购买一手房时,产生的短期融资需求,共放贷29.9亿。

国内房产中介巨头链家集团提供的数据显示,链家只向用户提供新房首付贷的服务,整体规模约3亿,目前在途1.2亿。目前该公司已在2月底暂停这一业务。

一线城市房价走高 经济形势要认知

另外一个中介巨头中原集团也在2015年推出了新金融业务,为客户提供首付贷、过桥贷、装修贷等服务,但与其他中介不同的是,中原主要做金融中介业务,与工商银行、招商银行等金融机构合作,为购房者推介合适的金融机构和产品,并从中获取服务费。中原集团提供的数据显示,2015年,该公司新金融业务总放款金额约30亿元。